卖房问答 什么是成本基数调整（step-up in basis）？为什么它在这里这么重要？

一段话讲清楚什么是成本基数

出售时缴的税不是按成交价算的，而是按增值算，而增值等于成交价减去您的成本基数。成本基数通常从您当初买入的价格开始，再加上这些年在改良上花的钱。

所以，一套 1974 年以 78,000 美元买入、五十年间又投入了 200,000 美元工程的 Palo Alto（帕罗奥图）房子，成本基数大约是 278,000 美元。如果房主在世时以 4,000,000 美元卖掉，增值约为 370 万美元。

基数调整要抹掉的，就是这个数字。

基数调整到底做了什么

从去世的人那里取得的房产会获得一个新的成本基数：去世当日的公平市场价值。不是他当初付了多少，而是他去世那天它值多少。

同样这套房子，如果是继承而不是买来的，成本基数就是 4,000,000 美元。不久之后以 4,000,000 美元卖出，增值为零。五十年的增值，任何人、在任何时候都不会为它缴税。

资料来源：Internal Revenue Code §1014。

这也是为什么关于继承房产的讨论，和关于普通出售的讨论差别这么大。在普通出售里，发票极其重要；在继承出售里，它们通常完全不重要，因为去世日之前的一切都已经被清零了。

加州的这一部分，值实实在在的钱

美国大部分州是分别财产州。在那些州，一方配偶去世时，房子的一半做基数调整，在世的配偶在另一半上保留原来的旧基数。

加州是共同财产（community property）州，而共同财产的处理方式不同：第一位配偶去世时，两半都取得新的去世当日价值。

资料来源：Internal Revenue Code §1014(b)(6)。

在前面那套 400 万美元的房子上，这是成本基数约 210 万和 400 万之间的差别——也就是大约 190 万美元的增值，取决于这套房产是怎么持有的、在哪个州，它要么存在，要么不存在。

某一套房子是否属于共同财产，是一个法律问题，而且不是一眼就能看出来的。它取决于何时、以何种方式取得，产权这些年发生过什么，以及信托文件怎么写。婚前由一方拥有的房子可能根本不属于共同财产。这正是遗产律师值得那笔费用的地方，而且这个答案值得在有人去世之前就弄清楚，而不是之后。

把去世当日的价值白纸黑字记下来

基数调整的效力，取决于您能拿出什么证据。

如果房子在去世后几个月内就卖掉，成交价通常就是最好的证据，不需要另做评估。如果家里持有几年之后才卖，就得有人去确认一个已经过去的日期上它值多少——而许多年后才委托的回溯评估，费用更高、更容易被质疑，有时候根本做不好。

便宜的做法是：在去世后几个月内做一份正式评估，存档备用。它只要几百美元，但它决定了您手上的数字是一个能支撑的数字，还是一个单方面的主张。

另外也要注意，市场的价值和气氛都是会动的。一个冷清的一月做出的去世当日评估，和一个忙碌的四月做出的不是同一个数字——而您有权使用的，是一月那个数字。

代价最大的一个错误

在别人在世时赠与给您的房产，不享受基数调整。赠与会把赠与人的成本基数一起带过来——还是那个 278,000 美元——接受的人连同房子一起继承了全部增值。

资料来源：Internal Revenue Code §1015。

所以，一位父母为了”把事情弄简单一点”而把成年子女加到房产契据上，在那一刻就送走了一份本来会自动到来的基数调整中的一部分。它看起来像是整齐的规划，实际上常常是 Palo Alto 一个家庭的房子所经历过的最昂贵的一件事，而且没有人会发现，直到出售的那一天。

关于把子女加到房产契据上有专门的一页，因为这个问题经常有人问，而答案几乎总是”先找遗产律师谈”。

可撤销生前信托是另一回事。放在普通可撤销信托里的房产，在去世时仍被视为去世者的财产，因此会正常获得基数调整。Palo Alto 大多数房子就是这样持有的，这也是信托在这里如此常见的原因之一。危险在于不可撤销的转移——而两者之间的界线是一个法律问题，不能靠文件上的名称来判断。

两个都叫”基数”的东西

这一点造成的混淆比这个话题里任何其他部分都多，所以值得说得直白一些。

它们共用一个词，彼此却没有关系。一个家庭完全可能在所得税上拿到完美的基数调整，同时眼看着每年的房产税账单翻好几倍，因为 Proposition 19 在 2021 年大幅收窄了父母子女之间的豁免。

那本身是另一个问题，而且它更常决定一个家庭是否能留住这套房子。

实际意味着什么

在继承后不久出售，通常几乎不产生应税增值。成本基数就是去世当日的价值，而成交价和它很接近。出售费用还要先扣掉，甚至可能算出一个小额亏损。

持有多年，意味着增值从新的基数重新开始累积。在 400 万美元的基数上累积十年的 Palo Alto 增值，是一笔实实在在的应税增值；而 §121 豁免只有在过去五年中有两年把这套房子作为主要居所居住的人才能用——一位住在外州的继承人并不符合。

出租又会改变这笔账，因为折旧会随时间降低成本基数，并在出售时被追回计税。

而且这个决定很少只关乎税。三个住在三个州的兄弟姐妹共有一套房子，在成为一个税务问题之前，先是一个协调问题。那是另一个问题。

这不构成法律或税务建议

我是持有加州执照的房产经纪（DRE #02117367），不是律师、会计师，也不是税务顾问。这一页是对这些规则一般运作方式的说明，并列出了法条编号，方便您或您的专业人士核对，内容截至 2026 年 9 月。

它们如何适用于某一套具体的房子，取决于这套房子是怎么持有的、信托文件怎么写、由谁继承、继承人住在哪里——这些问题属于遗产律师和会计师，最好是在同一次谈话里。在 Palo Alto 的一套房子上，涉及的金额让这一个小时变得很便宜。

我能告诉您的是：这套房子今天值多少、一份去世当日的估值需要用什么来支撑，以及要把它卖好需要做什么。那是我的工作。