卖房问答 在加州卖房需要缴资本利得税吗？

豁免额，以及它在这里为什么不够用

如果这套房子是您的，并且在过去五年中至少有两年作为主要居所，那么单身报税可以豁免 250,000 美元的增值，夫妻合并报税可以豁免 500,000 美元。这两年不需要连续，并且您在之前两年内没有对另一套房子使用过这项豁免。

值得停下来想一想的是：这两个数字是 1997 年定下的，从未随通胀调整。税法里几乎所有其他数字每年都跟着物价走，这一个没有。

举个例子说明算法：一套 1990 年以 400,000 美元买入、现在以 350 万美元卖出的房子，在任何调整之前，增值约为 310 万美元。一对符合持有和居住条件的夫妻可以豁免其中的 500,000 美元。剩下的部分怎么算，取决于卖家自己的情况——有凭证的改良工程所形成的成本基数、出售费用、报税身份、其他收入、以往的交易，以及下面哪几项税适用于他们。这是对算法的说明，不是对任何人应纳税额的计算。

资料来源：Internal Revenue Code §121；IRS Publication 523。豁免额经确认在 2026 税务年度未变。税务规定会变化，请与您的会计师或税务律师核实当前数字以及它们如何适用于您。

三层税

联邦长期资本利得税，2026 年：夫妻合并报税时，应税收入 98,900 美元以内为 0%，至 613,700 美元为 15%，超过部分为 20%。（Rev. Proc. 2025-32.）

净投资收益税（Net Investment Income Tax），3.8%，在调整后总收入超过夫妻合并 250,000 美元或单身 200,000 美元之后适用。这两个门槛同样没有随通胀调整——IRS 明确说明了这一点。根据 §121 豁免掉的增值也不计入这项税；只有超过豁免额的部分才计入。

加州没有单独的资本利得税率。增值按普通收入计税，最高可达 13.3%——即 12.3% 的最高税级，加上收入超过一百万美元部分的 1% 附加税。

什么才真正能降低税额

改良会提高成本基数，维修不会。IRS 的界线是：这项工程是否增加了价值、延长了房屋寿命，或者让它适用于新的用途。新厨房、加建房间、更换屋顶、换新门窗、重建露台、真正新做的景观：计入成本基数。重新刷漆、修漏水、保养暖气：不计入。

出售费用先从成交价中扣除。服务费、过户托管（escrow）、产权和转让税会从成交价中减去，得出”已实现金额”，增值由这个数字计算——所以这些费用直接减少应税增值。

这也是凭证为什么这么重要。Palo Alto（帕罗奥图）一套房子三十年有凭证的改良，很容易累积成几十万美元的成本基数，而在上述税率下，几十万美元的成本基数是实实在在的钱。施工许可（permit）、承包商发票、作废支票、信用卡账单——任何能证明做了什么、花了多少的材料都算。

请在上市之前就开始找，而不是等到进入过户托管之后。

没有人提醒您的那笔预扣

加州在过户时会预扣成交总价的 3⅓%，除非卖家通过 Form 593 证明自己符合豁免条件。一笔 400 万美元的成交，这笔预扣约为 133,000 美元。

主要住所豁免是可用的证明之一，通过过户托管在过户时办理。办错了并不会凭空产生一笔税——这笔钱最终会退回给您——但”最终”的意思是，要等到您报完税之后。

如果房子是继承来的

算法完全不同，而且通常好得多。继承取得的房产一般可以把成本基数调整为被继承人去世当日的价值，这往往可以直接抵消几十年的增值。这本身是另一个问题，也是为什么在继承后不久出售父母的房子，应税增值常常很少。

这不是税务建议

我是卖方经纪人，不是会计师，也不是税务律师，这一页不构成针对您报税情况的建议。上面的数字在 2026 年有效，并附有出处，方便您或您的会计师核对。在 Palo Alto，一笔成交的增值金额足够大，所以在上市之前花一个小时咨询会计师，是整个交易里最便宜的一笔钱——有时它会改变时间安排，偶尔它会改变您今年到底卖不卖。

您可能也会在新闻里看到取消住宅出售资本利得税的各种提案。截至 2026 年 9 月，没有任何一项已经成为法律。