卖房问答 要不要把成年子女的名字加到加州房产的契据上？

大家为什么这样做

这个本能是对的。您希望房子能顺利到子女手里，不经过遗产认证（probate）、不引起争执，也不会在最糟糕的时候收到一张律师账单。把他们的名字加到契据上，看起来就是这件事的简单版本：一份文件，今天下午就办好。

它确实简单。但对大多数持有加州老房子的家庭来说，它也是达成这个目标最昂贵的方式。

没有人摆给您看的那个数字

这里起作用的是两条规则，而它们指向相反的方向。

去世时继承：成本基数重置。房产在去世时传下去，其资本利得的成本基数变为去世当日的公平市场价值。IRS 的表述很直白：继承房产的成本基数一般为”the FMV of the property at the date of the individual’s death”。¹ 加州与联邦规则一致，本身没有单独的遗产税或继承税。²

在世时赠与：成本基数一并带走。赠与不同。接受的人承接赠与人的成本基数——“the donor’s adjusted basis at the time you received the gift”。¹ 什么都不会重置。您持有期间产生的每一美元增值都还在那里等着。

把它换成数字。一套 1978 年以 180,000 美元买入、今天值 4,000,000 美元的房子，在去世时留给一个子女：成本基数变为 4,000,000 美元，不久之后出售几乎不产生应税增值。如果改成在您在世时把这个子女加为一半的产权人，那么房子的一半承接的是 90,000 美元的成本基数。当它以 4,000,000 美元卖出时，他们那一半的增值约为 1,910,000 美元。

房子是同一套房子，区别只是一份契据。

它对房产税的影响

加州的第二条规则是 Proposition 19，它取代了原来的父母子女豁免，适用于 2021 年 2 月 16 日及之后的所有转移。³

父母的主要居所仍然可以传给子女而不被完全重新评估，但附带的条件常常让人意外：子女必须在一年之内搬进去，并把它作为自己的主要居所，在转移或去世后一年内申请房主税务豁免（homeowners’ exemption），并在三年内提交豁免申请。⁴ 如果子女不住在那里，这项豁免不适用。

而且这项保护有上限。豁免覆盖父母现有的评估价值再加 1,044,586 美元——这个数字由 Board of Equalization 每两年重新计算一次，自 2025 年 2 月 16 日起生效，下一次调整在 2027 年 2 月 16 日。⁵ 超过这个上限的部分，评估价值会重新计算：

新应税价值 = 原应税价值 +（市场价值 −［原应税价值 + 豁免额］）

Board 自己的算例：一处评估价值为 200,000 美元、市场价值 150 万美元的房产，新的应税价值为 500,000 美元。⁶

对于出租房或第二套住宅，则完全没有豁免——Board 明确表示，Proposition 19”contains no exclusion for the transfer of any property other than a family home or family farm”。⁶ 而一套原本符合条件的住宅，如果后来改为出租，会失去已获得的豁免。

某一种契据形式会不会现在触发重新评估、以后触发，还是完全不触发，正是应该拿去问县评估官和律师的问题。Santa Clara County 自己的指引也是这么说的。⁷

其他几点反对意见，如实说明它们是什么

还有两点经常被提到。它们值得知道，但它们是律师的实务提醒，而不是法条里的规定：

• 子女的麻烦会变成这套房子的麻烦。一旦他们在产权上，他们那一份可能被其债权人追及，也可能被卷入他们的离婚程序。
• 您失去了单独的控制权。以后出售或再融资需要他们签字，有时还需要他们配偶签字。家庭情况会变，而契据不容易改回来。

有一个常被用来支持加名字的理由值得更正：规避 Medi-Cal 遗产追偿。自 2017 年起，加州的追偿范围已限于去世者的遗产认证财产，因此在遗产认证程序之外传承的财产一般不在其追及范围内。⁸ 生前信托可以做到这一点——而且保住了基数调整。

大家真正想要的通常是什么

这不是针对您家情况的建议，那需要一位了解您家情况的律师。下面只是通常会被推荐的几种做法：

生前信托。规避遗产认证，在您在世时房产仍由您控制，并且保留去世当日的成本基数重置。这是加州大多数遗产律师最先会用的工具，也是这一页存在的原因——加名字是信托能做好的那件事的 DIY 版本。

身故转移契据（transfer-on-death deed），适用于比较简单的遗产情况。它在去世时传递房子，不经过遗产认证，也不需要现在就把任何东西交出去。

有意识地什么都不做。有时候正确的答案是产权保持不动，转而去规划这次出售本身。

如果出售是计划的一部分

这里是房产问题和税务问题相交的地方，而时间点的影响比大多数人想的要大。

如果这套房子将来会卖，那么在父母在世时出售和在之后出售，对一套 Palo Alto 的房产来说可能相差几十万美元——而且方向可能是任意一边，取决于成本基数、谁住在那里，以及 250,000 / 500,000 美元的主要居所豁免是否可用。⁹ 一位从未住过这套房子的继承人不符合该豁免条件，但通常也不需要，因为基数调整已经把事情办好了。

我能告诉您的是属于我的那一部分：这套房子今天实际能卖到什么水平、需要做哪些准备、这些准备要多久，以及如果出售发生在两年后而不是今年春天，这些答案会怎么变。把这些带去给您的律师和会计师，税务上的决定就会好做得多。

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资料来源。¹ IRS Publication 551, Basis of Assets · ² California Franchise Tax Board, conformity · ³ ⁴ Santa Clara County Assessor, parent-to-child transfers · ⁵ California BOE News Release 25-02 · ⁶ BOE Publication 800-1, Proposition 19 · ⁷ Santa Clara County Assessor, change in ownership · ⁸ California DHCS, changes to estate recovery · ⁹ IRS Topic 701, Sale of your home

数字截至 2026 年 9 月 27 日有效。Proposition 19 的豁免额将于 2027 年 2 月 16 日变更。