继承父母的房子，房产税会是多少？

比大多数家庭预期的高得多，即使每一步都做对了。一套 1978 年在 Palo Alto（帕罗奥图）买入、今天价值 400 万美元的房子，父母每年的房产税约为 5,600 美元。如果子女搬进去住并按时申报，Proposition 19 的家庭住宅豁免会把新账单变成大约 35,500 美元——是原来的六倍左右，而不是维持不变。如果子女不搬进去住，则完全没有豁免，账单约为 48,000 美元。

也就是说，这项豁免每年值大约 12,500 美元：这是实实在在的钱，但它消除的只是涨幅的三成左右，而不是让您免于上涨。"Proposition 19 保护家庭住宅"这句话承担了很多法条本身并没有承担的含义。

为什么答案是一个数字，而不是一条规则

Proposition 19 通常被解释成一个”是或否”的问题：家庭住宅要么免于重新评估，要么不免。正是这种说法让人措手不及，因为这项豁免是有上限的，而在 Palo Alto（帕罗奥图）的一套房子上，这个上限相对于房价来说并不大。真正重要的不是它适不适用，而是它消除了涨幅中的多少。

所以下面是一套房子的完整计算，每一个输入值都写明。

这套房子


买入	1978 年，180,000 美元
今天的评估价值	约 466,000 美元
今天的市场价值	4,000,000 美元
税率	1.201%

关于评估价值。Proposition 13 把评估价值每年的涨幅限制在 2%。¹ 180,000 美元经过四十八年这样的增长，约为 466,000 美元——这也是为什么一套长期持有的 Palo Alto 房子，评估价值只有市场价值的九分之一。您父母的实际数字印在他们的税单上，应该以那个为准；这里算的是算法，不是对他们那套房子的猜测。

关于税率。1.201% 是 Palo Alto 某一块地近期的总税率，包含叠加在 1% 基础税率之上、经选民批准的公债。它因地块和年份而异。

他们今天的账单：466,000 × 1.201% = 每年约 5,600 美元。

情况一——子女搬进去住

这是好的那种结果，但它的条件常常让人措手不及。要申请家庭住宅豁免，子女必须把它作为自己的主要居所，在转移后一年之内申请房主或残疾退伍军人税务豁免，并在三年之内提交豁免申请。²

豁免覆盖的不是整套房子，而是父母的评估价值再加 1,044,586 美元——这个数字由 Board of Equalization 每两年重新计算一次，自 2025 年 2 月 16 日起生效，下一次调整在 2027 年 2 月 16 日。³

因为 4,000,000 美元大于 466,000 + 1,044,586 美元，所以豁免是部分的，新的评估价值为市场价值减去豁免额：

4,000,000 − 1,044,586 = 2,955,414 美元

新账单：2,955,414 × 1.201% = 每年约 35,500 美元。

在每一步都做对、而且按时完成的前提下，这大约是父母所缴的六倍。

情况二——子女不搬进去住

没有部分减免，也没有缩水版本。Proposition 19”contains no exclusion for the transfer of any property other than a family home or family farm”⁴，而家庭住宅指的是子女实际居住的那一套。没有豁免，房子按市场价值重新评估：

新账单：4,000,000 × 1.201% = 每年约 48,000 美元。

一套原本符合条件的住宅，如果后来改为出租，会失去已经获得的豁免。所以”先搬进去拿到豁免，之后再出租”这个计划行不通——而这是一个很常见的计划。

这项豁免实际值多少

	每年房产税
父母，今天	$5,600
子女搬入并按时申报	$35,500
子女不搬入	$48,000

这项豁免每年节省约 12,500 美元。相对于 42,400 美元的涨幅，它消除了其中大约三成。

它值得拥有，也值得去申请。但它和”免于重新评估”这个说法听起来的意思并不一样，而正是这两者之间的落差，让一些家庭做出了日后会后悔的决定。

它真正会改变的那个决定

大多数家庭来到这个问题时，已经决定要留住这套房子，并把房产税当成之后再处理的细节。反过来看，它其实是整个计划里最大的一笔经常性支出。

如果没有人会去住，光是持有它每年的房产税就约 48,000 美元，这还不含保险、维护，以及空置房屋常常不在原有保单承保范围内这件事。对于一套不产生任何收入的房子，这就是这个决定的成本，而且每拖一年它就累积一年。

如果一位兄弟姐妹会去住、其他人不会，豁免属于搬进去的那一位——这意味着这笔税务节省也成了要分配的东西的一部分。可以参考继承来的房子，兄弟姐妹之间怎么分。

如果它会被卖掉，房产税几乎无关紧要，而成本基数极其重要——这和大多数人以为的正好相反。可以参考在父母在世时卖，还是继承之后再卖。

您可以怎么用这一页

在最近一张税单上找到评估价值，把您自己的数字代入上面那三行。这需要五分钟，而且这通常是这个决定第一次有了具体的数字。

然后把它带去给遗产律师和会计师，因为某一种转移方式或契据形式会不会现在触发重新评估、以后触发，还是完全不触发，是他们和县评估官的问题。⁵ 我能告诉您的是另一半：这套房子今天实际能卖到什么水平、需要做哪些准备，以及如果出售发生在两年后而不是今年春天，这些答案会怎么变。

资料来源。¹ California BOE, Proposition 13 · ² ⁵ Santa Clara County Assessor, parent-to-child transfers · ³ California BOE News Release 25-02 · ⁴ BOE Publication 800-1, Proposition 19

数字截至 2026 年 9 月 27 日有效，并四舍五入到百位。Proposition 19 的豁免额将于 2027 年 2 月 16 日变更。税率因地块而异。这里是关于这些规则一般如何运作的说明，不是针对您家房产的建议。

这些内容提供的是一般性信息，不构成法律或税务建议。Maggie 负责出售过程中与房产相关的部分。关于产权归属、继承以及税务方面的决定，请结合您自己的具体情况咨询遗产规划律师和有资质的税务顾问。

Maggie Ma Keller Williams Palo Alto · DRE #02117367 更新于2026 年 9 月 27 日