卖房问答 我继承了一套房子。接下来要做什么，按什么顺序？

情况一：父母双方都已去世，房子归您

评估要现在做，不是以后

请做一份以去世当日为估值基准日的回溯评估，并且在最初几个月内完成。

目前不会有人向您索要它。在不需要提交联邦遗产税申报表的情况下，法律也没有要求做评估——而 2026 年联邦免税额为 15,000,000 美元，Palo Alto（帕罗奥图）几乎没有哪一笔遗产需要申报。但当您将来出售时，您的成本基数就是去世当日的价值，而证明这个数字是您的责任，不是 IRS 的。评估师在许多年之后也可以回溯估值，但费用更高、更容易被质疑，而且证据一年比一年薄弱。

如果您在几个月内就出售，成交价本身通常就是最好的证据，另做一份评估意义不大。

资料来源：IRC §1014；Treas. Reg. §20.2031-1(b)，其标准是：在双方均无被迫的情况下，一个有意愿的买家会付给一个有意愿的卖家多少钱。

评估值高一点好，还是低一点好？

高一点对您更有利，而且不会有额外代价。您的成本基数就是评估出的去世当日价值。价值越高，基数越高，将来出售时的增值就越少。

通常希望估低的理由是遗产税——但在 15,000,000 美元的联邦免税额之下，而加州又完全没有遗产税或继承税，这个压力对这里几乎所有人都不存在。

但它必须站得住脚，而不只是高。评估是一份以特定日期的可比成交记录为支撑的意见，一份无法支撑的评估比没有还糟。

什么时候之前必须卖掉？

没有期限。这是整个话题里最常见的误解，通常来自把两件不同的事情混在一起。

事实是：卖得早，成交价和您的成本基数接近，应税增值就很小甚至为零。持有五年，Palo Alto 的增值会从新的基数重新开始累积——而那部分增值是要缴税的，除非您在过去五年中有两年把它作为主要居所居住，否则没有 §121 豁免可用。

所以这不是一个期限，而是一道斜坡：持有越久，新累积的增值越多。

原来很低的房产税，能带到下一套房子吗？

通常不能，而这正是家庭最容易被误导的地方。

需要同时满足两个独立的条件，而继承这套房子本身，哪一个都不满足。

第一，您首先得还保有一个低的基准值。继承来的房子会在去世当日按市场价值重新评估，除非适用父母子女之间的转移豁免——而自 2021 年 2 月起，这项豁免要求您把它作为主要居所，并在去世后一年之内申请房主税务豁免（homeowners’ exemption），同时在三年内或房子出售之前（以较早者为准）提交 BOE-19-P 表格。错过这个期限，房子已经按市场价值重新评估，也就没有低基准值可以带到任何地方。

即使适用，这项豁免也有上限：您的新应税价值为父母经调整的基准年价值（factored base year value），除非市场价值超过该基准值加 1,044,586 美元——这是 2026 年的数字，每两年按指数调整，有效期至 2027 年 2 月 15 日。超出部分会被加上去。

第二，要把一个基准值转移到另一套房子，您必须以自己的身份符合条件——年满 55 岁、有严重且永久的残疾，或者是野火或已宣布灾害的受灾者——并且您要转出基准值的那套房子，在出售时必须是您自己的主要居所，或者在购买替代房产之后两年内曾经是。

所以，从未住过这套房子的继承人没有任何东西可以转移。搬进去住、按时申报、并且年满 55 岁的继承人则可以。

资料来源：California BOE，Proposition 19 指引及 Letter to Assessors 2024/044；指数化上限见 BOE News Release NR-25-02。

如果您确实符合条件：换便宜的还是更贵的？

更便宜或价格相同：您经调整的基准年价值原样转移，不会增加任何金额。

更贵：您保留原有基准值，超出的部分会被加上去。门槛是：先买后卖，为原房产市场价值的 100%；卖出后一年内购买为 105%；两年内为 110%。

用 BOE 自己的例子算一遍：原房产市场价值 400,000 美元，基准年价值 100,000 美元。您在第一年内以 600,000 美元购入替代房产。门槛为 105% × 400,000 = 420,000 美元，超出部分为 180,000 美元。您的新应税价值是 100,000 + 180,000 = 280,000 美元，而不是 600,000 美元。

从出售之日起您有两年时间购买或建造，没有困难豁免；从购买之日起有三年时间提交申请，以获得完整的追溯减免。一生最多可转移三次。

实际要缴多少税？

如果您在接近去世日期时出售，通常几乎不用缴，因为增值接近于零。

如果确实有增值，适用三层税：

加州没有遗产税，也没有继承税。在每人 15,000,000 美元以下，联邦遗产税不是一个问题。

资料来源：2026 年联邦税级见 Rev. Proc. 2025-32；IRS 关于 NIIT 的指引；FTB。截至 2026 年 9 月下旬，FTB 尚未公布加州 2026 年税级——可以确定的是 13.3% 这个最高税率。

是的，过户时会预扣一笔钱

加州通过过户托管（escrow）预扣成交总价的 3⅓%——一笔 400 万美元的成交约为 133,000 美元——除非在 Form 593 上证明符合豁免条件。

您也可以选择按自己的税率、以实际增值为基础计算预扣金额，对于一套几乎没有增值的继承房产，这通常少得多。这项选择要在过户之前通过 Form 593 作出。

请在过户托管阶段就把这件事办对，因为过后没有退款机制。FTB 的说法很明确：多预扣的金额”只能通过在相应年度的纳税申报中作为抵扣额来收回”。在您报税之前，这笔钱一直在州政府手里。

房子在信托里吗？该找什么

把文件翻一遍，看有没有这些：

• 信托声明或信托协议，通常是一份装订好的文件，里面写明您父母为受托人，并指定了继任受托人
• 一份把房子转入信托的转让契据——产权上的所有人会写成类似”the Smith Family Trust dated March 12, 1998”
• 一份附随遗嘱（pour-over will），通常与信托一起出现
• 房产税账单和产权保险单，上面写有登记在册的所有人
• 任何信托证明书，一种用来证明授权的简式文件

最快的核对不花一分钱：Santa Clara County Recorder 的索引会显示最后一份登记的契据和产权归属。如果房子由信托持有，继任受托人通常可以不经遗产认证（probate）直接出售。如果您父母是以个人名义持有、既没有信托也没有其他安排，那么出售很可能要走遗产认证程序，时间更长、费用更高。

您属于哪一种是一个法律问题，值得花一个小时咨询遗产律师。这也是决定谁有权签署卖方服务协议的问题，所以它排在我做任何事情之前。

如果我搬进去住，它马上就算我的主要居所吗？

就资本利得豁免而言，不算。§121 要求您在出售日之前的五年中，有两年拥有并把它作为主要居所居住。继承当天搬进去，是开始计时，不是完成计时。您父母住在那里的时间不能算到您头上。

第一年就卖掉，您拿不到这项豁免——但您大概也不需要，因为基数调整已经把增值去掉了。住满两年，您可以豁免 250,000 美元的增值，已婚合并报税则是 500,000 美元。

就房产税而言，“主要居所”的含义不同，期限也短得多：要保留父母的评估价值，您必须在去世后一年之内搬入并申请房主税务豁免。同一个说法，两套制度，两个期限。

下一套房子您负担得起多少？

按这个顺序算，而且要在上市之前算，不是之后：

1. 预计的成交价，用一个区间表示
2. 减去出售费用——服务费、转让税、过户托管、产权、售前准备
3. 减去房产上仍未清偿的贷款或留置权
4. 减去州预扣，如果您无法证明符合豁免条件——这笔钱会退回，但不是今年
5. 减去对增值实际应缴的税，这个数字来自您的会计师，不是来自某个计算器
6. 减去应付给兄弟姐妹或遗产的部分

剩下的才是您的现金。而您能买什么，还取决于您是否带着一个基准年价值过去，因为下一套房子的房产税，是您持有它期间每个月都要付的数字。

第 1 项和第 2 项我可以给您一个站得住脚的数字，其余的要和您的会计师谈。把两边的答案放在同一张桌子上。

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情况二：父母一方去世，在世的配偶拥有这套房子

这是另一个问题，而且是好得多的一个。

很可能是整套房子都做了基数调整，而不是一半

加州是共同财产（community property）州。第一位配偶去世时，共同财产的两半都取得新的去世当日价值，而不只是去世一方的那一半。

对于一套 1975 年买入、如今价值 400 万美元的房子，这大约是成本基数 210 万和 400 万之间的差别。也就是说，190 万美元的增值要么存在，要么不存在。

资料来源：IRC §1014(b)(6)；IRS Publication 551。

某一套房子是否属于共同财产，是一个法律问题。它取决于何时、以何种方式买入，产权这些年发生过什么，以及信托文件怎么写。婚前由一方拥有的房子可能不属于。请咨询遗产律师，不要想当然。

这对是否出售意味着什么

在配偶去世后不太久就出售的在世配偶，处境相当有利：

• 成本基数是去世当日的价值，所以增值很小
• 在此之上，如果过去五年中有两年居住在那里，还可以使用 §121；如果出售发生在配偶去世后两年之内且未再婚，额度是 500,000 美元而不是 250,000 美元
• 加州预扣通常可以在 Form 593 上以主要居所为由申请豁免

直白地说，在两年之内出售的在世配偶，往往几乎不用为这笔出售缴所得税。这个窗口会关闭，之后豁免额降回 250,000 美元。

或者继续持有，让子女将来继承

另一面同样真实，也值得说明：如果房子在在世配偶去世时才传下去，它会再做一次基数调整，这期间累积的增值对子女同样被抹掉。

所以诚实的比较不是”现在卖还是以后卖”，而是：

现在卖——税很少、有现金可用、不用再维护一套房子，行动也自由。

持有并传下去——所有增值完全不用缴所得税，但子女会面临 Proposition 19 下的房产税重新评估，除非其中一人搬进去住并在一年内申报；而且他们将继承一套需要彼此商量的房子。

这两种做法都没有一个普遍正确的答案。哪一个合适，取决于在世配偶是否需要这笔钱、是否真的会有子女去住，以及这套房子每年的持有成本有多高。

税怎么缴

出售产生的税不像工资那样按月代扣。过户托管预扣的是那笔 3⅓% 的州款，它是对最终税款的一笔押金，而且在主要居所的情况下常常可以豁免。真正的税是报税时缴的——如果金额较大，年内可能需要按季度预缴，以免产生少缴罚款。

哪几个季度、缴多少，您的会计师会告诉您。请在过户完成之前就问，而不是等到四月。

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两种情况的共同之处

这里真正昂贵的决定，都是在头十二个月里做出的，而做决定的家庭往往根本没有在想税的事——而且理由完全正当。

尽早花一个小时咨询遗产律师，再花一个小时咨询会计师，是整个过程里最便宜的一笔钱。我负责的那部分——这套房子值多少、要卖好需要做什么、去世当日的价值应该用什么来支撑——是容易的部分，而且排在后面。

这不构成法律或税务建议

我是持有加州执照的房产经纪（DRE #02117367），不是律师、会计师，也不是税务顾问。这一页说明的是这些规则一般如何运作，并注明了出处，内容截至 2026 年 9 月 29 日。它不是针对您家这套房子的建议，上面的数字是示例，而不是对任何一笔具体成交的估算。