卖房问答 在 Palo Alto，继承来的房子或信托持有的房子该怎么卖？

先弄清楚谁能签字

遗产出售中几乎每一次延误都能追到这一点上，值得在其他任何事情之前先定下来。

如果房子由信托持有，继任受托人在接受这一职责并能提供证明之后即拥有权限。这是比较快的一条路，通常可以完全避开遗产认证（probate）。

如果不是，遗产要走遗产认证程序，权限来自法院。根据 Independent Administration of Estates Act 获得完全授权的遗产代理人，一般可以在通知各继承人的前提下出售，不需要法院确认听证。有限授权则意味着出售必须经法院确认，这会增加时间，也会改变报价的处理方式——包括在法庭上被加价竞买的可能。

属于哪一种由您的律师判断。这是第一个要解决的问题，因为答案会改变时间表、文件流程，以及报价怎么处理。

弄清楚需要哪些估值资料

您的律师或税务顾问可以说明，对这笔遗产或这个信托而言，合适的估值基准日和需要哪些文件。我可以帮忙收集相关的成交记录，并提供房产市场方面的信息，供您和顾问讨论。如果需要一份正式的评估报告，由具备相应资质的评估师出具。

房产税是另一个问题

Proposition 19 改变了父母到子女转移的处理方式。原先适用范围较广的豁免现在受到限制，并且一般要求继承的子女把这套房子作为主要居所，同时对可以延续的评估价值设有上限。

这不是房产方面的问题，我也不是回答它的合适人选。值得尽早把它提给您的律师或会计师，因为这个答案有时候会改变一个家庭到底要不要卖。

这类出售有什么不一样

披露。一位从未住过这套房子的卖家，确实有很多事情不知道。办法不是去猜，而是在一开始就做彻底的检查，并把检查出来的结果如实披露。第一周就被告知一切的买家不会压价；第四周才发现问题的买家会。

房屋状况。这类房子常常已经住了三四十年，往往是整条街上最后一套没有更新过的。这并不像看上去那么棘手。它通常需要的是清理、打扫、油漆和景观，而不是翻新——可以参考卖房前应该修什么，哪些可以不动。

清理屋内物品。这往往是最难的一部分，而且很少是因为家具本身。遗物整理公司和长者搬迁顾问能把这件事处理得很妥当，我可以介绍曾经为我的客户做过这件事的人。

所有人都在别处。分散在三个州的兄弟姐妹、一位律师、一位会计师和一位受托人，都需要被放在同一个对话里。这种协调本身就是工作的一部分。

如果您是律师、受托人或会计师

有一页是写给您、而不是写给您的客户的：它说明转介怎么运作、一次房产评估和一份规划层面的净收益估算能告诉您什么、不能告诉您什么，以及我如何对待一个还没有准备好做决定的家庭：致律师与专业顾问。