卖房问答 我已经负担不起这套房子了。应该卖掉，还是留给子女？

把情况直说

您在 Palo Alto（帕罗奥图）有一套完全属于自己、没有贷款的房子，已经持有几十年，价值几百万美元，而您已经不太负担得起它的维护——因为您的收入是社会安全金，医疗保障是 Medicare，或者 Medicare 加 Medi-Cal。

您听说卖掉会有一大笔税。您也听说子女继承会更划算。这两件事都是真的，但都不是全部。

下面是具体的算术，这样无论您怎么决定，都是看着数字做的决定。

卖掉实际会付出多少

下面的示例假设：成交价 6,000,000 美元，单身报税，房子大约五十年前买入、计入改良后的成本基数约 100,000 美元，出售费用约 400,000 美元。您自己的数字会不同——尤其是成本基数，每一项有凭证的改良都会把它抬高。

针对这笔增值的三层税：

剩下大约 370 万美元现金。

联邦税级来自 Rev. Proc. 2025-32：单身报税应税收入 545,500 美元以内为 15%，以上为 20%。NIIT 门槛单身 200,000 美元，未随指数调整。加州没有资本利得优惠税率，最高边际税率为 13.3%，含对超过 1,000,000 美元收入征收的 1%。截至 2026 年 9 月下旬，FTB 尚未公布加州 2026 年税级，因此州税数字是按最高税率的近似值。

如果您已丧偶，请核对一个日期。在世配偶如果在配偶去世后两年之内出售且未再婚，可以使用 500,000 美元的豁免，而不是 250,000 美元。而且如果这套房子属于共同财产，那么在您配偶去世时，整套房子——而不是一半——都做了成本基数调整，这可能大幅减少甚至消除上述增值。这一个问题，值得在这一页其他任何事情之前先问清楚。

留给子女会付出什么

在所得税上：没有。

在您去世时，他们的成本基数变为当日的市场价值。五十年的增值被抹掉。如果他们在之后不久出售，应税增值接近于零。

加州没有遗产税，也没有继承税。2026 年联邦遗产税免税额为每人 15,000,000 美元，所以不涉及。

但他们不会继承您的房产税账单。自 2021 年 2 月起，Proposition 19 会把继承来的房子按市场价值重新评估，除非某位子女把它作为主要居所，并在您去世后一年之内申请房主税务豁免——即便如此，保护也有上限，为您经调整的基准年价值加 1,044,586 美元（该数字有效期至 2027 年 2 月 15 日）。

所以对于一套 600 万美元、基准值很老的房子，搬进去住的子女能保住很大一部分折扣，但不是全部；不搬进去住的子女，面对的是按 600 万美元计算的房产税账单。在 Santa Clara County，这大约是每年 70,000 美元。这也是为什么继承来的 Palo Alto 房子，往往还是会在一两年内卖掉。

没有人会告诉您的那部分：Medicare 与 Medi-Cal

对一位靠社会安全金生活的人来说，这一节最重要，而几乎每一篇关于这个话题的文章都没有写。

Medicare 保费会跳涨——在两年之后，持续一年

Medicare 与收入挂钩的附加费 IRMAA，依据的是您两年前的纳税申报。2026 年完成的一笔成交，会体现在您 2028 年的保费上。

在最高档，Part B 从每月 202.90 美元升到 689.90 美元，Part D 再增加约每月 91 美元。那一年大约多付 6,900 美元。

然后它会自动回落，因为下一年的申报已经恢复正常。这是一年的成本，不是永久的。

这件事无法申诉。Social Security 自己的手册明确把”capital gains from the sale of property”列为不构成 SSA-44 表格上”人生重大变故”的情形。符合条件的八种情形是丧偶、离婚、失去养老金这一类。自愿出售自住房不在其中。

您无法把它争辩掉，只能围绕它做规划——在哪一年完成过户，以及这笔出售能否分在两个纳税年度里。

资料来源：CMS 2026 年 Medicare 保费说明；SSA POMS HI 01120.005。

Medi-Cal 才是严重的那一个

如果您在领取 Medi-Cal，这一部分请读两遍。

卖房所得不算收入。对老年人而言，Medi-Cal 适用非 MAGI 规则，出售自住房所得被视为把一项资产换成另一项资产，而不是收入。

但它算资产，而加州的资产上限已于 2026 年 1 月 1 日恢复：个人 130,000 美元，夫妻 195,000 美元。在此之前有两年完全没有上限，这也是为什么您听到的一些说法可能已经过时。

银行里的 370 万美元远远超过 130,000 美元。Medi-Cal 资格会终止。

有一个范围很窄的例外，而且它的边界很硬。出售受豁免自住房的所得可以继续豁免，前提是在收到款项后三个完整日历月之内，用于购买另一套您自己居住的房子。错过这个窗口，豁免会追溯至您收到款项之日被撤销——也就是说，资格可能从成交当月起就已失去，而不是从您发现的那个月起。

如果您在领取 Medi-Cal 并且在考虑出售，请在上市之前咨询福利顾问。不是过户之前——是上市之前。Legal Aid at Work、CANHR 和 Justice in Aging 都涉及这一领域，当地的 Health Insurance Counseling and Advocacy Program 是免费的。

您的社会安全金会变成应税收入

一笔大额增值几乎会把任何人推到上限：那一年您社会安全金的 85%会成为应税收入。第二年会恢复，而 85% 就是上限，超过它不会再有额外的影响。

把两条路并排放

真正在交换的是什么

把税务语言拿掉，这个选择其实是：

卖掉，是把一套您维护不了的房子，换成大约 370 万美元和您自己的自由。税很重，但剩下的仍然是一大笔钱——足以在这里或别处买一套小一些的房子，并且还剩下很多。

持有，是为家庭保住大约 190 万美元的财富，同时交给子女一套房子、一次房产税重新评估，以及他们之间需要自行商量的一切。它也意味着，您要继续住在一套您已经告诉我自己维护不了的房子里。

中间的路也有。卖掉并在附近买一套小一些的房子；如果您年满 55 岁并符合 Proposition 19 的条件，可以把一部分评估价值带过去——一生最多三次，加州境内任何地方，有两年时间购买。也可以选在其他收入较低的年份出售。在一些家庭里，子女宁愿父母过得宽裕，也不要一份更大的遗产。

还有一句值得说出来。“我的孩子会不高兴”是一个该去谈一谈的理由，不是一个让您继续住在维护不了的房子里的理由。以我的经验，那次谈话通常比当事人预想的要顺利，而子女往往是松了一口气。

先做什么

1. 弄清楚成本基数到底是多少。五十年里有凭证的改良可能有几十万美元，而每一美元都会减少应税增值。施工许可（permit）、发票、作废支票。
2. 如果您已丧偶，把共同财产这个问题问清楚。它对税的影响，可能比这一页上其他所有因素加起来还大。
3. 如果您在领取 Medi-Cal，请在上市之前咨询福利顾问。
4. 把数字带给会计师，请他计算您实际的应纳税额，而不是照着一篇文章估算。在这个金额上，这是您会花的最便宜的一个小时。
5. 然后再来看这套房子值多少，以及要卖好需要做什么。那是我的工作，不收费，也不会让您承诺任何事。

这不构成法律、税务或理财建议

我是持有加州执照的房产经纪（DRE #02117367），不是律师、会计师、税务顾问，也不是福利顾问。这一页上的每一个数字都是基于已说明假设的示例，截至 2026 年 9 月 29 日有效，并注明了出处，方便您或您的专业人士核对。它们都不是对您应缴金额的计算。

我能告诉您的是：您这套房子今天值多少，以及要把它卖好需要做什么——如果出售对您并不合适，我也会照实告诉您。