卖房问答 住了几十年的房子，该卖掉，还是留给子女？

一套您珍爱的房子，一个值得想清楚的问题

在同一套房子里住了几十年，值得珍惜的东西很多：熟悉的邻居、亲手打理的花园、满是回忆的房间，还有对这个社区的那份安心。

也可能有些事，您希望少一点：少操心维修，少打理用不上的空间，少为房子下一步需要什么而做决定。

考虑改变，并不等于一定要改变。而是趁着还有时间慢慢考虑，先把自己的选择看清楚。

对很多 Palo Alto（帕罗奥图）的房主来说，真正的问题是：这套房子怎样才能最好地支持我接下来的岁月，以及我在乎的人？

先想清楚自己的打算，再看数字

您是想留在 Palo Alto，换一套小一些的房子？搬到离子女或孙辈更近的地方？为旅行或将来的照护留出更多余地？还是就住在原地，只是在打理房子上多一些帮手？

每一种选择都值得有一份实际的预算。把继续住下去的成本，和卖房之后您想过的生活的成本放在一起比较——包括住房、搬家、日常开支，以及一笔让您安心的储备。

光看售价回答不了这个问题。没有下一步计划的税务估算，也回答不了。

可能改变整个讨论的税务问题

应税收益一般这样计算：售价，减去符合条件的出售费用、您调整后的成本基数，以及您符合条件的自住房出售免税额。您的成本基数可能包括符合条件的房屋改善支出，而不只是当初的买价。[1]

如果您的配偶已经过世，请先让您的 CPA 核查房产的产权历史，再来估算税款。符合条件的加州夫妻共同财产（community property），可能在第一位配偶去世时，双方的份额都获得成本基数调整，这可能大幅改变计算结果。[2]

符合条件的在世配偶，如果在配偶去世后两年内出售，并满足其他要求，也可能适用更高的 50 万美元自住房出售免税额。[1]

正因如此，我不希望您参照别人的税单来做决定。两户房价相近的邻居，结果可能相差很大。

我可以帮您确定一个合理的出售价格区间，以及出售前准备和出售本身的费用。您的 CPA 可以据此估算，扣除税款和偿还贷款之后您能留下多少。把这些数字放在一起，各个选项就容易比较得多。

如果由子女继承，对他们意味着什么？

继承的房产，成本基数一般按去世时的公平市场价值确定。因此，继承后不久出售，应税收益可能很少。也有例外情况，而遗产税是另一个独立的问题。[2]

2026 年，联邦遗产与赠与税的基本免税额为每人 1,500 万美元。是否适用，要看整体遗产规模和此前的应税赠与，而不只是这套房子的价值。[3]

房产税需要单独评估。根据加州第 19 号提案（Proposition 19），子女并不会自动沿用父母较低的房产税评估值。符合条件的子女必须把继承的家庭住宅作为自己的主要住所，并满足豁免和申请要求。即便如此，这项豁免也有价值上限，评估值仍可能大幅上升。[4]

在把这套房子作为遗产安排的核心之前，不妨先问问：

• 子女当中，有人想住在这里吗？
• 如果几个子女共同继承，他们会一起持有、互相买断，还是卖掉？
• 持有这套房子，他们要承担多少房产税、保险、维护和维修费用？
• 留下这一套房子对您本身很重要，还是您更大的心愿是在经济上支持子女？

这些对话可以帮您弄清楚：保留这套房子，究竟能为家人带来什么。

也许有折中的路

您不必在“一直住下去”和“马上搬走”之间二选一。

您可以先看看附近较小的房子，再做决定；可以继续住在原来的房子里，同时安排好维护和照护；也可以为一两年后的搬迁慢慢做准备。

对于符合条件、年满 55 岁的加州房主，第 19 号提案可能允许把房产税基数转移到替代的主要住所，但须符合时间、价值和申报方面的规定。它不一定能保留完全相同的房产税，也不会免除资本利得税。[4]

有用的第一步，是比较几个真实可行的方案：每一个要花多少钱？哪些事会变得更轻松？您会怀念什么？

选定出售日期前，先核查福利

如果您领取 Medicare、Medi-Cal 或社会安全金（Social Security），请把福利核查纳入规划。这几个项目的规则各不相同。

Medicare：一大笔收益可能如何影响您的保费

一大笔应税收益，可能使 Medicare B 部分和 D 部分的保费上升，一般在两年后体现。2026 年出售，通常会影响 2028 年的保费；实际的附加费用取决于当年的费率和规定。[5]

一次性的收益通常只影响一个年度的保费，但之后的保费取决于之后的收入。单纯自愿出售房产，并不属于可以申请减免的“重大生活变故”。不过您仍然有申诉的权利，包括认定所依据的信息有误的情况。[5] [6]

Medi-Cal：为什么挂牌前要先核查卖房所得

房子本身和卖房得到的现金，可能被区别对待。2026 年起，部分 Medi-Cal 群体（包括许多年长者）重新设立了资产上限。出售房产可能影响资格，用于购买替代住房的款项也需要仔细审核。[7]

挂牌之前，请合格的福利顾问或长者法律（elder law）律师评估您的医疗保障、家庭情况和相关期限，并向县里的 Medi-Cal 办公室确认最新规定。不要以为再买一套房子就一定能保住资格。

社会安全金：收益如何影响福利中需缴税的比例

应税收益可能提高社会安全金中需缴联邦所得税的部分，最高可达福利的 85%。这是指计入应税收入的比例，而不是 85% 的税率。[8]

您的舒适，也应该是计划的一部分

希望给子女留下有意义的东西，可以理解；希望住在一套适合眼下生活的房子里，同样可以理解。

这两者完全可以兼顾。您可能会发现，继续住下去正合适；也可能发现，即使扣除税款，卖房带来的灵活性也值得；又或者，您只是想先备好一份计划，等心意变化时随时可用。

开始这个话题，不需要先定挂牌日期。

从您的房子和您的选择谈起

如果您在考虑下一步，我可以帮您了解这套房子大致能卖到什么价位、哪些改善可能值得做，以及出售前准备和出售过程会涉及什么。

这样，您就有了具体的内容，可以和您的 CPA、遗产规划律师以及家人商量。如果您决定出售，我也可以统筹出售前准备和高端房屋布置，让您不必事事亲力亲为。

资料来源

1. IRS, Publication 523, Selling Your Home（出售自住房）: irs.gov/publications/p523
2. IRS, Publication 551, Basis of Assets（资产成本基数）: irs.gov/publications/p551
3. IRS, Instructions for Form 706 (2026)（706 表格说明）: irs.gov/instructions/i706
4. California Board of Equalization, Proposition 19（加州第 19 号提案）: boe.ca.gov/prop19
5. Social Security Administration, Medicare Premiums: Rules for Higher-Income Beneficiaries（高收入受益人的 Medicare 保费规则）: ssa.gov/benefits/medicare/medicare-premiums.html
6. Social Security Administration, POMS HI 01120.005, Life-Changing Events（重大生活变故）: secure.ssa.gov/poms.nsf/lnx/0601120005
7. California DHCS, Medi-Cal rules and help（Medi-Cal 规则与帮助）: dhcs.ca.gov/medi-cal/help；2026 年 1 月 5 日更新: dhcs.ca.gov/newsroom-office-of-communications/january-5-2026
8. IRS, Publication 915, Social Security and Equivalent Railroad Retirement Benefits（社会安全金的税务处理）: irs.gov/publications/p915