卖房问答 在加州，卖家必须披露什么？

清单

最后一行值得注意。SPQ 并非加州法律规定必须提供，它是一份标准表格，因为买卖合同这样约定才具有约束力。它实际的作用，是把 TDS 那些范围很窄的勾选框漏掉的事情呈现出来。跳过它不是什么法律捷径，而是把最可能保护您的那份文件拿掉了。

信托与遗产认证的豁免，以及它不能免除什么

这一部分最常让出售继承房产的家庭措手不及。

由受托人管理信托、监护财产或被继承人遗产而进行的出售，可以豁免 TDS 和 NHD；经法院命令的遗产认证出售同样如此（Civil Code §1102.2(b) 和 (d)）。

接下来是那句把最常见的情况排除在外的规定：当受托人是自然人，并且曾经是该房产的所有人，或者在过去一年内居住过该房产时，信托豁免不适用。

一位搬回去照顾父母、如今担任继任受托人的成年子女，明确不在豁免范围内。曾经在产权上署名的子女也一样。这不是什么边缘情况——它恰恰是 Palo Alto 继承房产出售最常见的形态。

而且即便豁免确实适用，它免除的也只是那几份表格，并不触及：

• 您对自己确实知道的重大事实的披露义务
• Megan’s Law 通知、含铅油漆，或节水器具的披露
• 烟雾报警器和一氧化碳报警装置的合规
• 三年内发生在该房产的死亡事件

获得豁免的卖家通常改为提交一份 Exempt Seller Disclosure，它用更少的文字问的是同一个实质问题：您知道些什么？

决定大多数纠纷的三条规则

关于死亡事件，三年。对于在买家出价三年之前发生在该房产的死亡事件，没有披露义务；对于某人曾患 HIV 或死于艾滋病相关并发症，任何时候都没有披露义务。但如果卖家在被直接问到时说谎，这条法律不提供任何保护。被问到的时候，无论日期如何，都请如实回答。

疏忽就足以构成责任。根据 Civil Code §1102.13，未履行披露义务并不会使交易失效——但任何故意或疏忽未履行披露义务的人，都要对买家的实际损失负责。您不需要有隐瞒的意图。

修好了不等于历史被抹掉。把问题解决掉，并不免除说明它曾经发生过的义务。一个漏过水、后来换掉的屋顶，仍然是一个漏过水的屋顶；把它连同发票一起披露，远比让买家的检查员自己找到证据要有利得多。

实际的做法

把您所知道的关于这套房子的一切都写下来——包括那些您确信无关紧要的事。然后，全部披露。

卖家输掉这类争议，输在他们判断为不重要的小事上，而不是输在他们隐瞒的大事上。一个披露过的瑕疵，是一次谈判；一个没有披露的瑕疵，是一次索赔，而且它来的时候，钱已经花出去了。

这不构成法律建议

我是卖方经纪人，不是律师。上面引用的法条截至 2026 年 9 月有效，列出条号是为了方便您自己查阅，或者交给应该查阅的人。具体到您这套房子适用什么——尤其是在信托或遗产认证出售中——请咨询您的律师；如果是继承来的房产，这一个小时很值得花。