卖房问答 怎么一边卖掉现在的房子，一边买下下一套？

两笔交易、一个家，以及一组没有人能完全掌控的日期。换房出售的难处，大多不在两笔交易里的任何一笔——而在它们之间的那道接缝上。

先从”下一套房子要做到什么”开始

不是价格，是要求。后面几乎每一个换房决定——您能找多久、现在这套房子值得做多少准备工作、您是否承受得起耐心等待——都是从”下一套房子的要求有多具体”推出来的。

把不可让的条件和可以让的条件分别写下来。一个学区范围、一个通勤上限、单层、第四间卧室、一个下午有阳光的花园。然后诚实地问一句：一年里有多少套房子满足那份不可让的清单。如果答案是三十套，您可以按正常的日程边找边卖。如果是三套，那么这次寻找会决定一切，而现在这套房子要等它。

先买，还是先卖

这件事没有一个通用的正确答案。有一个适合您处境的正确答案，而它归结为：您更愿意承担哪一种风险。

先卖意味着您知道自己的那个数字。您是一位不带附带条件的干净买家——在 Palo Alto（帕罗奥图）一场有竞争的报价里，这值实实在在的钱——而且您不用同时扛着两处房产。代价是您可能要搬两次家，或者要向买家谈一次售后回租（rent-back），而且您是在一个走着的时钟底下找房。

先买意味着您不会失去您想要的那套房子，而且只搬一次家。代价是在一段时间里您要同时背两笔房贷，您对新房子的报价如果取决于一次出售，可能会偏弱，而”在旧房子上接受一个更低价格”的压力，每一周都在上升。

售后回租介于两者之间，值得早一点去问：您的买家完成交割，而您按约定的租金在房子里再住约定的天数。它是在购房合同里谈定的，不是在之后，而在一个强势的市场里，买家往往会同意，因为这对他们成本很小。

我能告诉您的是：现在这套房子大概会有什么表现、大概要多久，以及什么样的准备工作会改变这两者当中的任何一个——而这已经是您在上面那几条路之间做选择所需要的大部分信息。

把钱的那场谈话放在房子那场谈话之前

这一部分属于您的贷款机构，而且属于最开始，因为它的答案会决定上面那几条路里哪几条对您根本是可选的。

问他们：在仍然背着现有房贷的情况下，您能获批多少；一笔过桥贷款（bridge loan）要多少成本、会走多久；房屋净值信用额度是否必须在房子挂牌之前就开好；以及他们会需要哪些材料。一条信用额度在房产已经上市之后，通常会难办得多——而这正是换房出售中最常见、也最可以避免的那一个问题。

也要问清楚：一段重叠期的持有成本，按月算实际是多少——房贷、房产税、保险、水电。人们在抽象地想的时候通常估高，在具体去算的时候通常估低。在决定自己能接受多少风险之前，值得先拿到那个真实的数字。

准备工作走的是自己的日历

在 Palo Alto 把一套房子准备好出售，通常要按周算，不是按天算，而这也是整个日程里您真正能规划的那一部分。油漆、地板、景观、各项检查和房屋布置都有前置时间，而这里的工种档期是排满的。

售前准备要多久讲的是现实可行的顺序。对一位换房卖家来说，重点在于：这些工作可以在您还在找房的时候就开始——其中大部分并不需要您已经找到了什么——所以准备工作很少会成为拖住出售的那个环节。它只有在”寻找结束之后才开始”的时候，才会变成瓶颈。

带看、打包，以及住在一套正在出售的房子里

住在一套房子里、同时经历它自己的上市期，是人们最容易低估的那一部分。会有一个拍摄日、一段带看期，很可能还有一两个开放参观的周末，而这期间房子必须都是可以见人的——同时您一家人还住在里面。

有两件事会让这件事轻松很多：早一点决定哪些东西进仓储，并且在拍摄之前就搬出去，而不是在带看期间；以及事先约定好您需要提前多久得到带看通知。这两件事在房源存在之前去安排，都比在之后要容易。

两次交割的统筹

下面是诚实的那一部分。没有人能保证两个过户期（escrow）会在同一天完成交割，或者其中一个会先于另一个完成。贷款放款、一次估价、一个产权问题、贷款机构的审核排队——其中任何一项都可能把一个日期挪动几天，而两边的经纪人对此都没有控制权。

能做的是：把日程搭建成”一次延后是可以承受的，而不是一场危机”——双方都同意去争取的、相互匹配的交割日期；一次能在最后给您留出余地的售后回租；一份您已经问过价格的过渡住处方案，即使您预计不会用到；以及预约好、但日期可调整的搬家公司。一份只有在什么都不变动的情况下才成立的计划，不是计划。

如果您同时也在 Palo Alto 买房，要记得您站在同一个市场的两边。让您这次出售强势的那件事——准备好的房子太少——正是让您这次购买变难的那件事。

在一次换房出售里，我做什么

我负责房产这一侧：现在这套房子大概能卖多少、什么会改变那个数字，准备工作和各个工种，定价与推广，报价，以及一直到交割的交易统筹。我也会把两份日历对着看，让您面对的是一份日程，而不是两份。

资金由您的贷款机构负责。任何关于增值的事情由您的税务顾问负责——自住住宅的资本利得免税额度在一套长期持有的 Palo Alto 房子上常常是相关的，而它值得在出售之前谈，不是之后。

如果您要在外地买房，我可以把您介绍给目的地的一位经纪人，并就各个日期和他们保持联系。如果您在这里买，我们可以把两边一起推进。