卖房问答 房子里还住着租客，可以卖吗？

Maggie 是持照的加州房地产经纪人，不是律师，以下内容不构成法律意见。加州的租赁法律是州法加上地方法规，再加上您实际签过的那份租约，而这三者并不总是一致。如果涉及租客，请在和任何人谈价格之前，先找一位处理房东与租客事务的律师。

其他一切都由这两条规则推出来

租约在出售之后继续有效。买家取得这处房产时，是带着现有租赁关系一起取得的。一份还剩八个月的固定期限租约，就是买家要承接的八个月，按那份租约里的租金，按那份租约里的条款。这不是出售可以消灭的东西，也不是哪一方的经纪人可以谈掉的东西。

房子在出售，不改变租客的任何权利。在整个上市期间，他们保有占有权、安宁使用（quiet enjoyment）的权利，以及法律对进入房屋的各项限制。一位忘记这一点的卖家，可能造成的责任，远大于这次出售原本在争取的那点价格差。

这对带看意味着什么

根据《加州民法典》第 1954 条，房东可以为向潜在买家展示房产而进入，前提是给出合理的书面通知——24 小时被推定为合理——而且除租客另行同意外，进入必须在正常营业时间内。通知可以当面交付、交给在场的适龄人士，或留在通常出入门的门上、门边或门下任何一位理性的人都会发现的位置；邮寄的通知在第六天被推定为合理。

有一项条款正是为这种情形写的：房东一旦在此前 120 天之内，向租客发出过书面通知，说明该房产正在出售、并且可能联系租客安排带看，那么此后针对某一次具体带看的通知，可以口头给出，24 小时仍被推定为合理。这份通知值得早一点给出。它的区别就在于：是每一次预约都要一份书面通知，还是打一个电话。

它做不到的是：创造出举办开放参观（open house）、安装钥匙箱（lockbox），或在租客已经拒绝的情况下进入房屋的权利。这些都需要租客同意，而同意是谈出来的，不是假定出来的。

这对价格意味着什么

要看得清楚：在 Palo Alto（帕罗奥图）这样的城市里，一套有租客在住的出租房，通常比同一套空置的房子卖得低，原因有三个，而且相互叠加。

1. 买家群体变窄了。Palo Alto 的买家大多是打算自己搬进来住的家庭。一套他们八个月之内进不去的房子，不是他们的房子。剩下的是投资者，而投资者按收益率出价，而在 Palo Alto 的价位上，收益率是薄的。
2. 它没法做准备工作，也没法做房屋布置。在这里，市场付钱买的就是准备工作，而一套有人住着的房子，没法重新刷漆、重做景观、再做布置。
3. 带看是受限的。Palo Alto 的结果集中在一个房源的最初两周：在第一周之内成交的房子，最终比要价高出 10.4%。而一份每周只允许两次预约带看的租赁关系，产生不出那样的两周。

这一切都不意味着带租客出售是错的。它意味着这个数字应该被诚实地和另一个选项作比较——包括走到那一步所需的成本和时间。

现实中的几条路

带租客卖给投资者。最快、干扰最小、不需要解决任何租赁关系的问题。价格反映的是买家群体。而租赁关系本身成了一个卖点：一位按时付租的在住租客，对这类买家是有价值的。

和租客谈好条件，以空置状态出售。通常是一次协商好的搬离——有时被称为搬离补偿（cash for keys）——配一份书面协议、一个确定的日期，以及双方都接受的对价。这是一次协商，不是一份通知；而当租客是被早一点、诚实地、带着实实在在的条件去接触的时候，它效果最好。请让律师来起草这份协议。这笔金额几乎总是小于它所释放出来的那部分价格差。

等租约到期。如果剩下的期限很短、而市场时机也配合得上，这往往是最便宜的答案，而它恰恰是人们容易跳过的那一个。

对按月租约发出终止通知。这是法律规定最多的一条路——适用情形下 AB 1482 关于正当理由和搬迁补助的规定、随租客居住时长而变化的通知期，以及在此之上的各地方法规。不要仅凭一位经纪人的说法就走上这条路，包括这一页的说法。先问律师。

如果您带租客出售，请先准备好这些

• 租约本身，以及每一份补充协议，还有任何通过短信或邮件达成的约定——那些也算。
• 一份租赁状况确认书（estoppel certificate）：由租客以书面方式确认租金、押金、租期，以及不存在任何另行约定。买家会要这个，而在收到报价之后再去拿，比在之前拿要糟糕。
• 押金的账务记录，因为它会转给买家。
• 租金历史和付款记录。
• 向买家就租赁关系做出的书面披露，一开始就做。一位在过户期（escrow）里才发现有租客的买家，就是一位要重新谈价的买家。

真正决定这件事走向的那一部分

租客的配合——而它是争取来的，不是要求来的。一位被早一点、当面告知”正在发生什么、这对他意味着什么”的租客，通常会在进出安排上和您配合。而一位从一块牌子上得知房子要卖的租客，没有任何理由配合。

那场谈话，值得在房源存在之前就进行。

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此处仅为一般性信息，内容截至 2026 年 9 月，不构成法律意见。《加州民法典》第 1954 条规范房东进入房屋；地方法规和您的租约可能有更严格的要求。请就您自己的具体情况咨询处理房东与租客事务的律师。

资料来源：California Civil Code § 1954