科技股上涨之后，硅谷房价会怎么走？

房价确实会动，但幅度更小、时间更晚，而且与股市的涨幅不成比例。35年数据里最有意思的一点，不是房价涨了多少， 而是：纳斯达克是涨还是跌影响很大，涨了多少几乎没有额外影响。

在看下面任何一个数字之前，先说清楚口径，因为它决定了这些数字该怎么读。本文使用的是县级数据：圣克拉拉县与圣马特奥县的联邦房价指数。 这里面既有 Atherton 和 Palo Alto（帕罗奥图），也有 Daly City 和 Gilroy。回答区域性问题，它是合适的工具； 回答某一个城市的问题，它就不合适了。所以另一篇文章用 13,371 宗 Palo Alto 成交重新问了同一个问题，答案明显不同。

一个流传已久的玩笑

在这里，大家常开玩笑说半岛的房价从来不跌。这也是我把这份刊物命名为 Above Asking 的原因之一。

不过，如果您在半岛有房，您其实也坐在股市的前排。很多本地业主和买家在科技行业工作，不少人的收入有一部分是股票。纳斯达克表现好的年份，开放参观的人似乎更多；表现糟糕的年份，饭桌上的话题也会安静一些。

那么，这种感觉是真的吗？硅谷的股价真的会影响我们的房价吗？我翻了35年的数据和三十年来的研究，想找出答案。

经济学家早就研究过

我不是第一个想到这个问题的人。2000年9月，正当互联网泡沫破裂之际，旧金山联邦储备银行的两位经济学家 John Krainer 和 Fred Furlong 分析了1992年1月至2000年6月的季度数据，发现本地科技公司市值的变化，有助于预测湾区房价接下来的走势。 他们给出的量级是：本地科技公司市值每上涨10%，房价在随后两年大约上涨1%至2%。股价先动，房价随后， 而且房价的变动幅度要小得多。在洛杉矶和圣地亚哥，他们没有发现这种关联。

IPO 是股票变成购房首付最直接的途径，所以研究者也专门研究过。加州大学洛杉矶分校（UCLA）一项研究分析了1993年至2017年加州的720宗IPO，发现从公司提交上市申请到首日交易这段时间，公司1英里范围内的房价平均上涨3.3%，5英里内上涨1.7%，10英里内上涨1.3%。

换句话说，买家还没能卖出一股，就已经开始看房了。看来不是每个人都会等到禁售期结束。

另一项研究分析了1998年至2015年全美的IPO，发现禁售期结束、员工终于可以卖股票之后，公司附近的房价又会再涨一波。新股上市后如果大涨，房价涨得更多。

35年的数据告诉我们什么

接着我自己做了核对。我把纳斯达克1990年至2025年每年的年终收盘点位，与联邦住房金融局（FHFA）的圣克拉拉县和圣马特奥县房价指数放在一起比较。这两个县涵盖了我最关注的六个城镇：县界一边是 Palo Alto、洛斯阿图斯（Los Altos）和洛斯阿图斯山（Los Altos Hills），另一边是 Atherton、门洛帕克和希尔斯堡（Hillsborough）。

有三点特别明显。

这种关联在次年的房价数据中更明显。 不是在当年。以两年计，纳斯达克每涨10%，圣克拉拉县的房价大约多涨2%—— 与旧金山联储当年发现的大方向一致，量级也相近；不过他们用的是不同时期的不同数据，我不会说这是同一个结论。

“滞后”这个词我想用得谨慎一些，因为它容易引出一句我不愿意写的话。这不是“股市现在涨，所以房子明年涨”。 这是两组计时方式不同的数据之间的一种观察到的规律——年终股市收盘点位，对比成交房价的年度平均值。 诚实的说法只是：房价的反应，在次年比在当年更容易看出来。

就连互联网泡沫破裂的影响也来得比较慢。纳斯达克2000年下跌39%，但2001年两县的房价按全年平均仍上涨约11%。圣克拉拉县到2002年才放缓至0.6%。

关联是真实的，但并不紧密。 股票能解释本地房价波动的一部分，但不是大部分。房贷利率、就业和房源供应同样重要。2008年就是最明显的例子：那次危机源于房贷，而不是科技，但房价照样大跌。

方向很重要，幅度几乎不重要。 过去35年中，纳斯达克有8年下跌。在这8年的次年，两县房价平均上涨1.6%。 在上涨年份之后，平均上涨约6%。这中间大约四个半百分点的差距，才是真正的发现，而且差距并不小。

没有出现的，是特大涨幅带来的额外回报。

让我忍不住笑出来的是：纳斯达克上涨30%以上的年份之后，两县房价次年上涨6.2%；普通上涨年份之后是6.1%。 股市涨幅差了四五倍，房价只多出零点一个百分点。

所以，科技股上涨的年份确实有影响，而且影响不小；真正失效的，是这一年涨得多猛。 在这组数据里，科技财富更像顺风，而不是时刻表：它有帮助，但不会按时到达，风大一倍也不会让你早一半到。

2022年以来的转折

从2022年底到2025年底，纳斯达克翻了一倍多，上涨122%。房价也涨了，但完全不是一个量级： FHFA 县级指数中，圣克拉拉县上涨11%，圣马特奥县上涨7%；旧金山都会区的 Case-Shiller 指数上涨6%—— 那是另一种口径的指数，覆盖范围也不同。

这是三个不同的统计口径，值得分开来看：两个是县级重复交易指数，一个是都会区指数。它们都不是 Palo Alto 的数字。

把这个差距读成“科技财富不再重要”是很容易的，但我认为数据并没有这个意思。它说明的是： 股票财富不会一比一地转化为房价——从来都不会——而且同一时期还有很多别的力量在起作用：借贷成本、购买力、在售房源数量、就业，以及成交的是什么样的房子。

房贷利率是我最愿意押注的那个变量，我也想说清楚，这确实只是押注。 这组数据无法把利率的影响，从同时发生的其他一切中单独分离出来。

但县级平均数会掩盖很多东西，它把 Palo Alto 的工匠风格老宅和桑尼维尔的公寓混在一起。高端市场的情况就不一样了。据 The Almanac 报道，今年前八个月，Palo Alto 房价上涨8%，门洛帕克上涨9%，Atherton 上涨17%。Redfin 统计，8月全美最贵的10笔住宅成交中有4笔在湾区，并表示这个大额成交频出的月份“恰逢AI财富推动湾区房市”。

所以我的看法是（我想说清楚，这只是推测）：股票财富现在主要体现在少数几个最高端的城镇，而县级平均数保持平静。 另一篇文章是对这个推测的第一次检验，结果支持它。

大范围的视角，和近距离的视角

县级数据是大范围的视角。它对整个区域是诚实的，对您所在的那条街却什么也说不出。 所以我也用 13,371 宗 Palo Alto 独立屋成交——MLS 里1998年以来的每一笔——重新问了同一个问题，答案的形状完全不同： Palo Alto 房价与科技股的关系有多紧密？

如果只读一句：在县级数据里，特大涨幅的科技年和普通好年份几乎没有区别；在 Palo Alto，两者的区别非常明显， 而且在科技股下跌之后真正出现过下跌的，只有 Palo Alto。等我整理完各自的成交记录， Atherton、门洛帕克、洛斯阿图斯、洛斯阿图斯山和希尔斯堡也会逐个分析。

如果您打算卖房，这意味着什么

这些都不是择时规则。如果被当成择时规则来读，我会很不安。

纳斯达克表现强劲，是有用的背景信息。它本身既不是卖房的理由，也不是再等一年的理由。 如果搬家已经在您的计划里，真正决定结果的，是今天就能回答的那些问题：现在的买家在做什么、市场上有多少竞争房源、 利率在什么位置，以及您这栋房子——它的状况、价位区间和呈现方式——在眼前这个市场里处于什么位置。

为了等待一个也许会出现的股市效应，等于用一个今天就能评估的市场，去换一个无法评估的市场。

有几点确实值得记住：

1. 用一年的眼光看股市，而不是用一个早上。 纳斯达克某一周表现不好，不会改变这个周日谁来看您的房子。
2. 科技股下跌的一年之后，按较平静的县级市场来定价。 从历史看，次年这一带持平或小幅上涨，买家依然在， 只是彼此竞价的人少了一些。Palo Alto 本身的表现并不一样，具体数字在另一篇文章里。
3. 关注IPO申请，而不是禁售期。 买家往往在公司申请上市时就开始看房，而不是等到终于可以卖股票。值得知道，但不值得为它着急。
4. 借钱成本高的时候，股市再好也可能被盖过去。 2022年以来纳斯达克翻了一倍，县级平均几乎没动。 这说明要把利率和房源数量和股市一起看，而不是用它们来代替您自己的情况。

总结

科技股确实会影响硅谷房价。但影响来得慢，在次年比在当年更明显，幅度只有股市波动的一小部分—— 而且科技股这一年是涨是跌，比它涨了多少重要得多。

所以如果您在这里有房，纳斯达克值得关注。它能告诉我大环境是什么样的，却无法告诉我您的房子应该在什么时候上市。

那需要看您的房子、您所在的街区，以及这个月的竞争情况。我很乐意和您一起看，中文或英文都可以。没有任何压力，也不荐股。

想知道今天的市场对您的房子意味着什么，欢迎问我。

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