Palo Alto 房价与科技股的关系有多紧密？

比县级数据所显示的更紧密——紧密到让两项分析讲出了确实不同的故事。

为什么同一个问题我做了两次

那篇区域性文章用的是圣克拉拉县与圣马特奥县的联邦房价指数，一直回溯到1990年。 回答区域性问题，它是合适的工具；回答某一个城市的问题，它就太粗了：县级指数把差别很大的城市、价位区间和房屋类型合在一起， 而 Palo Alto（帕罗奥图）对科技财富的暴露程度，并不等于整个县对科技财富的暴露程度。

在县级数据里，科技股这一年是涨是跌很重要，涨了多少几乎不重要——纳斯达克上涨30%以上的年份之后，县级房价上涨6.2%； 普通好年份之后是6.1%。这个结果是真实的，也正是县级平均数容易产生的那种结果：把整个县平均起来，本来就会抹平波动最大的那些地方。

所以我用 Palo Alto 自己的数据，把同一个问题重新问了一遍。

直接看源头数据

我直接去MLS，调出了 Palo Alto 所有的独立屋成交记录：1998年到今年9月，共13,371笔有签约日期的成交。

每笔成交我都按买卖双方谈定价格的那一天（签约日）来算，而不是过户日。过户通常在签约后四周左右，而拿房价和股市对比时，这四周很重要。MLS里有少数记录可以追溯到1994年，但完整的数据从1998年才开始，所以我从1998年算起。

这段时间里，每平方英尺单价中位数从1998年的400美元，涨到2026年至今的2,166美元，涨了五倍多。纳斯达克涨得更多：从1998年底到2025年底大约涨了十倍。不过说句公道话，您没法在指数基金里办感恩节晚宴。

科技股不好的一年之后，房价回调

每个点代表一年：纳斯达克当年的涨跌，和 Palo Alto 次年的房价变化。规律很明显：科技股表现好的一年之后，Palo Alto 房价往往上涨；表现不好的一年之后，房价往往回落。

用数字来说，纳斯达克每变动10%，Palo Alto 次年的每平方英尺单价大约变动2%至3%，具体取决于是否计入互联网泡沫那几年。在县级数据中，这个数字接近1%。

1999年至2024年间，纳斯达克有七年下跌。在随后的年份中，有五年 Palo Alto 的每平方英尺单价中位数也下跌了，平均下跌3.3%。同样的年份，两县房价平均上涨1.6%。

而在这里，科技股这一年涨得有多猛是看得出来的——这也是两项分析最清楚的差别。纳斯达克上涨30%以上的七个年份之后， Palo Alto 的每平方英尺单价中位数次年平均上涨 13.8%；普通上涨年份之后是8.0%。 同样这些年份，两个县分别只有7.6%和6.5%，两者之间几乎看不出区别。

也就是说：在县级数据里，方向重要、幅度不重要；在 Palo Alto，两者都重要。 一个买家群体中有相当比例的收入来自股票的城市，不会像一个县那样把波动平均掉。

这就是这两篇文章都值得读的理由，同时也是它们能告诉您的极限。关联再明显，也仍然不是一种机制：

股市是买家财富的来源之一。它不等于 Palo Alto 的房地产市场。

两次股灾，逐季来看

高于挂牌价成交的比例，是我最喜欢的市场温度计。它比房价反应更快。

• 互联网泡沫破裂。 2000年初，Palo Alto83%的房子高于挂牌价成交；到2001年底，只剩8%。每平方英尺单价中位数从2000年底的668美元，跌到2001年第三季度的492美元，跌幅约26%。
• 2022年。 当年年初，74%的房子高于挂牌价成交；到第四季度只剩32%。每平方英尺单价中位数从春季的1,971美元跌到年底的1,658美元，下跌16%。一年后回升到1,856美元。

两次都是科技股一“打喷嚏”，Palo Alto 几个月内就“感冒”了。需要提醒的是：季度数据波动较大，因为有些季度只有大约50笔签约。看走势就好，不必纠结小数点。

现金买家回来了

还有一点让我印象很深。1998年，Palo Alto 只有8%的买家全款购房；到2015年，这个比例达到43%。房贷便宜的时候比例下降，2021年降到21%。2026年至今，又回升到38%。

MLS无法告诉我这些现金从哪里来。但在30年期房贷平均利率超过7%的时候，能卖掉一些股票而不用贷款的买家有明显优势。懂得如何比较全款报价和价格稍高但需要贷款的报价的卖家，同样有优势。

最近三年呢？

纳斯达克2023年上涨43%，2024年上涨29%，2025年上涨20%。Palo Alto 的每平方英尺单价2024年上涨7.1%，2025年上涨4.3%，2026年至今上涨7.7%。表现不错，但比过去的规律要温和。

房贷利率是我最愿意押注的原因，和区域性那篇一样；我也想说清楚，这是推测。 借贷成本、在售房源数量、就业情况，以及成交的是什么样的房子，当时都在同时变化，这组数据无法把它们分开。

即便如此，2026年依然很强。今年至今，Palo Alto 有 70% 的房子高于挂牌价成交，是2015年以来的最高比例。

如果您在 Palo Alto 卖房，这意味着什么

这样一条明显的规律，很容易被读成一个公式，所以我想先关上它打开的两扇门。

科技股表现好，不是推迟卖房的理由。 如果您已经在考虑卖房，我不会因为纳斯达克明年可能带来更多买家财富， 就把一套准备充分、定位清楚的房子压下来。今年的竞争房源是可以看清楚的，明年的不行，明年的利率不行，明年的纳斯达克同样不行。

科技股表现不好，也不是不卖房的理由。 下跌之后次年平均回调3.3%——而这座城市的每平方英尺单价中位数， 已经从1998年的400美元涨到2,166美元，而且到目前为止每一次回调之后都创出了新高。 3%是一个数字；在您真正想搬家的那个季节，遇到真正合适您这栋房子的买家，是另一种数字。那七年里，有两年房价反而还涨了。

纳斯达克能告诉您的，是您将要走进一个什么样的房间。真正决定结果的因素离您更近：在售房源数量、借贷成本、买家信心、 您所处的价位区间、房子的状况与呈现方式、您挂牌那一周市场上还有什么，以及这栋房子本身。

有几点值得记住：

1. 看纳斯达克全年的表现，而不是某一天。 在这里，科技股一年的表现，往往会在次年的房价中体现出来； 科技股一周的表现，什么也体现不出来。
2. 科技股不好的一年之后，要尽早、谨慎地定价。 纳斯达克下跌的次年，平均只有39%的房子高于挂牌价成交； 上涨年份之后约为60%。买家会更挑剔，定价过高的房子会卖不动——这是关于定价的提醒，不是关于等待的提醒。
3. 科技股表现好的一年之后，不要因为紧张而定价过低。 在 Palo Alto，这样的次年通常是好年份。
4. 做好迎接全款买家的准备。 今年超过三分之一的买家是全款购房。条款和时间安排可能和最高报价一样重要。

总结

说回那个玩笑：Palo Alto 的房价真的从来不跌吗？并不完全是。过去28年中，每平方英尺单价中位数有七年下跌，其中大多数出现在科技股表现不好的一年之后。但到目前为止，每次回调之后都创出了新高。这个玩笑细节上不对，但从长远看还是有道理的。

把纳斯达克当作背景来看。卖房的决定，请从您眼前这个房地产市场来做——那是一个您真正看得见的东西。

本系列下一篇：等我调出 Atherton、门洛帕克、洛斯阿图斯、洛斯阿图斯山和希尔斯堡的数据后，再逐一分析。 如果您还没读过区域性的那一篇，它在这里。

如果您想知道这些对您的房子意味着什么，我很乐意和您一起看看您所在街道的数据。中文或英文都可以，没有任何压力，依然不荐股。

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