卖房问答 在 Palo Alto，临着一条车流大的街到底要付出多少代价？

衡量的是什么，以什么为基准

这一页上的每一个数字，都是成交价相对最初挂牌价的百分比——房子最初开出的那个价格，而不是中途修改过的价格。高于 100% 表示成交价高于最初要价，低于则相反。

它是衡量”一套房子被预期能卖多少”和”实际卖了多少”之间差距最干净的指标，也是唯一一个不随这条街的价格区间而变动的数字。

2021 至 2026 年间所有有记录的 Palo Alto 独栋住宅成交：

数据来源：Maggie 对 MLSListings 中 2021–2026 年 2,292 笔 Palo Alto（帕洛阿尔托／帕洛阿托）独栋住宅成交的分析。

逐条街道

以下是在这六年窗口里有十笔或以上成交记录的穿行道路。记录更少的列在本页后面，只列名称，不给评级。

七条里有三条超过全市。其中的 Oregon Avenue 是四车道、名字里带 expressway，成交仍然比 Palo Alto 的中位房子高出 3.4 个百分点。

University Avenue 是另一端：比全市中位数低 7.0 个百分点，而且高于最初要价成交的不到三分之一。

数据来源：Maggie 对 MLSListings 中 2021–2026 年 2,292 笔 Palo Alto 独栋住宅成交的分析。

成交太少、无法评级的街道

Palo Alto 最大的几条路多数是商业用途，所以临街的住宅很少，换手的就更少。六年里，各自的成交记录数是：

Embarcadero Road，7 笔。Churchill Avenue，7 笔。Arastradero Road，6 笔。Alma Street，5 笔。Page Mill Road 与 Old Page Mill Road 合计 4 笔。San Antonio Road，1 笔。El Camino Real，1 笔。

这些数量太少，不足以据此给出一个比率，这里也不会给。六年七套房子，不过是几个各自独立的故事，其中只要有一次漫长而艰难的出售，中位数就会移动好几个百分点。为 Embarcadero Road 公布一个数字很容易，但那个数字不会有任何意义。

距铁路和高速公路的远近，几乎没有影响

这是最让我意外的发现，而且它和几乎所有房主的预设相反。

用 2,288 笔带坐标记录的数据，测量到 Caltrain 沿线的距离：

到 Highway 101：

距铁轨十分之一英里以内的房子，成交结果略高于全市中位数。离高速公路最近的房子，比它低约一个百分点。

这两者都不是房主预想的那种差距，而且都小于一条穿行道路和另一条之间的差距。住在某个东西附近，和住在它上面，不是同一个问题，而数据对两者的处理也非常不同。

数据来源：Maggie 对 MLSListings 中 2021–2026 年 2,292 笔 Palo Alto 独栋住宅成交的分析；其中 2,288 笔带有坐标。

那么，临主路到底要付出什么代价

把这些放在一起，答案是一个区间而不是一个数字，而这个区间本身就是诚实的发现：

• 就中位数而言，把全市所有穿行道路放在一起，不到一个百分点。
• 在样本足够、表现最差的那条街上，约七个百分点。
• 在被衡量的七条街里有三条，完全没有代价——那些房子超过了全市水平。

一套 400 万美元的房子，七个百分点大约是 280,000 美元。零就是零。而这两者之间的距离，无法用车流量来解释，因为 2021 到 2026 年之间车流量没有变化，结果却变了。

能解释它的，是这些数据看不到的部分：这些房子分别是怎么准备的、上市第一天定价是多少、买家走进来看到的是什么，以及在他们开口问之前，有没有人先把这条路的事情告诉他们。这是我的论点，而这张表是我用来支撑它的证据。

这些数字描述的是什么

它们是六年间许多房子的中位数，所以描述的是一条街，而不是一套房子；而中位数对其下的离散程度是沉默的。

它们也无法把”路”和这个位置的其他所有因素分开。这些街道中有一些穿过的城区在其他方面本来就不同，而这里没有任何数字对此做了控制。这张表能支持的结论是：仅仅位于一条穿行道路上，本身并不是一个固定的折价——因为如果是，七行应该全部指向同一个方向，而其中三行指向了相反的方向。

这一页不出现任何一套房子的挂牌价或上市天数，将来也不会。