卖房问答 人要搬走了，或者已经走了，怎么把 Palo Alto 的房子卖掉？

为一位身在别处的所有者执行一次 Palo Alto（帕罗奥图）的出售，是常规工作——我经常做，卖家有在三个时区之外的，也有在八个时区之外的。它只会以一种方式出问题：那些本来需要所有者拍板的决定，被留到了后面，在远距离、有时间压力的情况下才做。

所以这一页里几乎所有内容，讲的都是”在您走之前要先谈好什么”。

走之前就定下来

准备工作做什么，以及要花多少钱。如果时间来得及，在您还在这里的时候和我一起把房子走一遍。您离开时会带着一份书面的工程范围、一份预算和一个施工顺序，之后需要的审批都是小事，而不是悬而未决的问题。准备工作要花多少钱有半岛地区当前的数字，而卖房前应该修什么讲的是这份清单怎么定出来。

谁批什么，以及批到多少金额。这是您能做的最有用的一件事。约定一个我可以不打电话就在其中行动的预算额度，以及一条超过它我一定会先问的界线。没有这个，每一个 400 美元的决定都变成一次国际长途，而工程就卡在这些电话之间。

还有谁可以代表您。配偶、一位成年子女、一位住在附近的兄弟姐妹。明确说出来，并且说清楚他们可以决定什么、不可以决定什么。

哪些东西运走，哪些留下。家具、家电、车库和工具房里的东西。房屋布置在一套空房子里效果更好，而在您走了之后再清空，比在走之前清空更慢也更贵。

钥匙、密码和各种文件。大门和警报密码、钥匙箱（lockbox）、太阳能和泳池的账户、如果有业主协会的话它的联系人，以及您手上任何施工许可（permit）、图纸或保修文件。把这些文件拍成照片，而不是寄过来。

水电。把电和水留着开通。一套没有灯、没有可用卫生间、灌溉系统也停了的房子，是没法带看的；而园丁没有水，也没法让花园活着。

在市场上的这段时间

进展按固定节奏来，不按事件来。约定一个节奏——大多数在外地的卖家希望每周有一次书面进展，再加每个开放参观周末之后的一个电话——这样您不会一直悬着，而我也不会发您并没有要的消息。告诉我您实际会看的渠道：邮件、短信还是微信；我用英文和中文都可以。

房屋进出。各个工种、检查人员、摄影师、布置师，以及带客户来看房的经纪人。在这件事上，一套空房子比一套有人住的房子简单：一个钥匙箱加一份带看时间表几乎就覆盖了全部，而真正要紧的工程我会到现场。任何意外情况，您当天就会知道。

没有人住的时候，房子本身怎么照看。景观按固定周期维护、室内在带看期间保持清洁、信件转寄或代收，以及有一个人——我——定期亲眼去看它。告诉您的保险公司这处房产是空置的；房主保险里关于空置的条款很容易被忽略，而等发现的时候代价很高。

用一个电话做掉的决定。定价、报价、还价、维修要求。这里没有一项需要您站在房子里，但确实需要您在一个约定好的时间能被联系到。如果时差很大，我们在一开始就把这个时间窗定下来，而不是在一个报价截止时间当中去商量它。

在别处签字和交割

这是人们预想会很麻烦、而实际上通常不麻烦的那一部分。

上市委托协议、各项披露、报价和还价，都是照例电子签署的。需要公证的文件——首先是产权转让契据——是例外，而这有几条路可走：在您所在的地方找一位公证人、请一位上门公证人过去，以及如果您在国外，可以在美国使领馆办理。

不要假定可以在线完成。加州已经通过了远程在线公证的法律，但州务卿办公室自己的通知说明，其余条款将在”州务卿完成实施这些新规定所必需的技术项目时，或者在 2030 年 1 月 1 日，以较早者为准”生效（California Secretary of State — notary customer alerts）。在实际操作中决定这件事的，是您的过户（escrow）和产权公司会接受什么，所以要早一点去问他们。这个判断是他们的，不是我的。

在一开始就和过户公司提公证的事，不要等到最后。从另一个国家把一份公证过的契据寄回来，可能要几天到几周，而它直接压在交割日期上。授权委托书（power of attorney）有时是答案，有时不是：它必须被产权公司和贷款机构接受，而且应该由您的律师审阅。这个决定早做会容易得多。

款项是电汇的。请用您自己查到的号码，打电话向过户公司确认汇款指示——房地产中的电汇诈骗，瞄准的正是这一刻，而且对在外地的卖家下手最重。

如果在出售时您不是加州居民，交割时可能适用预扣税。在 Palo Alto 卖房要花多少钱讲到了这一点，而您的注册会计师（CPA）可以告诉您它对您意味着什么。

如果您已经走了

那我们就从一次视频走查开始，而不是一次上门；任何我本来会用手指着说的东西，我会拍照片发给您。上面所有内容仍然适用，只是改成在电话里谈定，而不是在厨房桌子旁谈定。唯一值得尽快安排好的，是让一位本地的人——或者我——拿到进出权限，这样在各项决定还在做的时候，房子不会一直无人照看。

我做什么

我从头到尾管理这处房产：评估与定价，准备工作和各个工种，房屋布置，摄影与推广，带看，报价，以及和过户公司、产权公司一直到交割的协调。您批准，我执行并汇报。

如果您在目的地也要买房，我可以把您介绍给那边的一位经纪人，并把两份日历对着看，让 Palo Alto 这次出售配合您的日期，而不是它自己的日期。